Ecco come procedere per fare le cose fatte bene al rogito, blindare l'atto contro i rischi penali e fiscali e garantire la massima tutela ad acquirente e venditore.
Conseguenze penali. La dichiarazione è sostitutiva di atto di notorietà, ex art. 76 D.P.R. 445/2000, che rinvia alle sanzioni del codice penale. Può configurarsi anche la falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico (art. 483 c.p.). Il rischio penale è concreto soprattutto se la falsità serve a coprire pagamenti non tracciati o importi diversi da quelli fatturati.
Sanzione amministrativa. In caso di indicazione omessa, incompleta o mendace si applica una sanzione pecuniaria da 500 a 10.000 euro. Caso pratico: una sentenza del 2026 riguarda un’ipotesi in cui erano stati dichiarati il mediatore e le fatture emesse, ma mancava la dichiarazione di corrispondenza tra importo fatturato e spesa sostenuta.
Conseguenza fiscale. Oltre a tutto quanto sopra indicato, la dichiarazione omessa, mendace o incompleta comporta la decadenza dal regime agevolativo del “prezzo-valore” (che prevede l’applicazione dell’aliquota sul valore catastale, il quale può essere di gran lunga più basso rispetto al valore di mercato dell’immobile compravenduto). Tale decadenza, pertanto, può comportare una tassazione di gran lunga più elevata, poiché i beni trasferiti sono assoggettati ad accertamento di valore e l’Agenzia delle Entrate può rettificare il valore dichiarato in atto ai fini fiscali e chiedere maggiori imposte, interessi e sanzioni.
Dichiarare il vero è la tutela migliore, ma se hai un qualsiasi dubbio, parla prima con il tuo notaio.
Nota informativa, aggiornata al 29 ottobre 2026. Non sostituisce la consulenza di un avvocato o del notaio rogante.
Ph. credit: Pexels
Cosa si dichiara oggi
Nella compravendita immobiliare le parti rendono nell’atto una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (art. 35, comma 22, D.L. 223/2006, “Bersani”) avente ad oggetto:- se ci si è avvalsi di un mediatore e i suoi dati identificativi (codice fiscale o partita IVA, iscrizione al ruolo e alla Camera di commercio, legale rappresentante o soggetto che ha operato per la società di mediazione);
- importi delle provvigioni oppure gli estremi della fattura del mediatore e la corrispondenza tra importo fatturato e importo effettivamente pagato;
- in ogni caso, le analitiche modalità di pagamento.
Conseguenze dirette di una dichiarazione omessa, incompleta o falsa
Le conseguenze di una dichiarazione omessa, incompleta o falsa sono molto gravi e incidono su vari profili giuridici: penale, amministrativo e fiscale.Conseguenze penali. La dichiarazione è sostitutiva di atto di notorietà, ex art. 76 D.P.R. 445/2000, che rinvia alle sanzioni del codice penale. Può configurarsi anche la falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico (art. 483 c.p.). Il rischio penale è concreto soprattutto se la falsità serve a coprire pagamenti non tracciati o importi diversi da quelli fatturati.
Sanzione amministrativa. In caso di indicazione omessa, incompleta o mendace si applica una sanzione pecuniaria da 500 a 10.000 euro. Caso pratico: una sentenza del 2026 riguarda un’ipotesi in cui erano stati dichiarati il mediatore e le fatture emesse, ma mancava la dichiarazione di corrispondenza tra importo fatturato e spesa sostenuta.
Conseguenza fiscale. Oltre a tutto quanto sopra indicato, la dichiarazione omessa, mendace o incompleta comporta la decadenza dal regime agevolativo del “prezzo-valore” (che prevede l’applicazione dell’aliquota sul valore catastale, il quale può essere di gran lunga più basso rispetto al valore di mercato dell’immobile compravenduto). Tale decadenza, pertanto, può comportare una tassazione di gran lunga più elevata, poiché i beni trasferiti sono assoggettati ad accertamento di valore e l’Agenzia delle Entrate può rettificare il valore dichiarato in atto ai fini fiscali e chiedere maggiori imposte, interessi e sanzioni.
Altri effetti collaterali di una dichiarazione omessa, incompleta o falsa
Vi sono poi ulteriori svantaggi che vengono in rilievo e che bisogna prendere in considerazione:- Detrazione IRPEF. Chi detrae il 19% della provvigione per l’abitazione principale (entro i limiti di legge) deve poterla documentare con fattura e pagamento tracciabile. Eventuali dichiarazioni che si rivelano non veritiere espongono al recupero della detrazione con applicazione di sanzioni.
- Antiriciclaggio. Pagamenti in contanti o non tracciati, taciuti o falsamente dichiarati, possono attivare sanzioni ai sensi del D.Lgs. 231/2007.
- Validità dell’atto. In generale l’irregolarità della dichiarazione non rende nullo il trasferimento, ma può obbligare a regolarizzare e pagare. Va verificato nel caso concreto con il notaio.
Chi risponde
Ciascuna parte risponde della propria dichiarazione. Il venditore non è responsabile per ciò che l’acquirente dichiara, e viceversa. Il notaio ha il dovere di informare le parti delle conseguenze delle dichiarazioni mendaci, ma non può verificare la veridicità di quanto affermano.Come tutelarsi: rivolgiti al tuo notaio di fiducia il prima possibile
Prima di qualsiasi firma, è possibile verificare e correggere senza costi né rischi. Successivamente, restano solo rimedi e sanzioni: prima ne parli con il notaio, più opzioni hai. Il costo di un errore è molto più alto del costo di una verifica. Contatta il tuo notaio di fiducia ed esponigli le tue perplessità e i tuoi dubbi: non aspettare il giorno del rogito.Dichiarare il vero è la tutela migliore, ma se hai un qualsiasi dubbio, parla prima con il tuo notaio.
Nota informativa, aggiornata al 29 ottobre 2026. Non sostituisce la consulenza di un avvocato o del notaio rogante.
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