Dichiarazione sulla mediazione nel rogito: la nuova lettera d) dell’art. 35, comma 22, D.L. 223/2006

Trasparenza più semplice nel rogito: per la mediazione immobiliare ora basta citare la fattura anziché l'importo. Tutti i dettagli operativi.

Inquadramento normativo

L’art. 22 della legge 13 dicembre 2024, n. 203 (G.U. n. 303 del 28 dicembre 2024) ha sostituito, con efficacia dal 12 gennaio 2025, la lettera d) dell’art. 35, comma 22, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla L. 4 agosto 2006, n. 248.

Il testo del comma 22, nella versione oggi in vigore, è il seguente:

«All’atto della cessione dell’immobile, anche se assoggettata ad IVA, le parti hanno l’obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo. Con le medesime modalità, ciascuna delle parti ha l’obbligo di dichiarare:

a) se si è avvalsa di un mediatore e, nell’ipotesi affermativa, di fornire i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società;

b) il codice fiscale o la partita IVA;

c) il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura di riferimento per il titolare ovvero per il legale rappresentante o mediatore che ha operato per la stessa società;

d) l’ammontare della spesa sostenuta per tale attività o, in alternativa, il numero della fattura emessa dal mediatore e la corrispondenza tra l’importo fatturato e la spesa effettivamente sostenuta nonché, in ogni caso, le analitiche modalità di pagamento della stessa.»

La novità

In estrema sintesi, nella dichiarazione resa al notaio sulla mediazione, le parti possono scegliere tra:

• indicare l’importo della provvigione pagata (come prima);
• indicare il numero della fattura del mediatore, dichiarando che l’importo fatturato corrisponde alla spesa effettivamente sostenuta.

In entrambi i casi vanno sempre indicate le modalità di pagamento.

Profilo fiscale: la detrazione per intermediazione immobiliare

L’acquirente può detrarre dall’IRPEF, nella misura del 19%, le spese di intermediazione immobiliare sostenute per l’acquisto dell’unità immobiliare. Il limite è di 1.000 euro di spesa. Dal punto di vista tecnico, la detrazione è collegata ai presupposti fissati dalla disciplina fiscale (art. 15 TUIR) e non dipende dal contenuto della dichiarazione resa in atto. Tra tali presupposti rientra, di norma, la destinazione dell’immobile ad abitazione principale, che va verificata caso per caso con il proprio professionista di fiducia.

Sul piano probatorio servono: la fattura dell’agenzia e la prova del pagamento (bonifico o ricevuta). È inoltre richiesto il pagamento con strumenti tracciabili.

Implicazioni operative

Chi opta per la sola indicazione del numero di fattura dichiara, sotto la propria responsabilità, la corrispondenza tra importo fatturato e spesa effettivamente sostenuta. Ciò comporta che:

• la prova dell’importo si sposta interamente sulla documentazione extra-atto (fattura, estratto conto o contabile del bonifico);
• eventuali discordanze (acconti, caparre confirmatorie imputate a provvigione, note di credito) devono essere sciolte prima della stipula, perché la dichiarazione è resa nelle forme dell’atto di notorietà;
• in sede di controllo la ricostruzione dipende dalla completezza dei documenti conservati dal contribuente.

Indicare, al contrario, l’ammontare della provvigione in atto produce un riscontro ulteriore, formato davanti al notaio, che si affianca alla fattura e alla prova di pagamento. Per questo motivo, pur essendo entrambe le opzioni legittime, in ottica di tutela del contribuente e di semplicità della gestione documentale finalizzata alla detrazione, è consigliabile continuare a dichiarare anche l’importo esatto della provvigione (come si faceva prima).

Prima della stipula

Sottoponi al Notaio, in anticipo, la fattura dell’agenzia e le contabili di pagamento, e concorda con lui la formula della dichiarazione. Per sapere come impostarla e quali documenti raccogliere, contattaci prima del rogito: ti aiutiamo a verificare la coerenza tra fattura, pagamenti e dichiarazione, così da presentarti alla firma con la posizione in ordine anche ai fini della detrazione.



Ph. Credit: Drazen Zigic